La valeur économique bancaire (VE) reflète la capacité d’emprunt d’un immeuble selon des ratios financiers définis. Il s’agit d’un modèle de gestion des risques utilisé par les institutions financières pour s’assurer que le bénéfice net d’exploitation d’un immeuble est suffisant pour effectuer des paiements mensuels de dette à l’échéance.
****-0Le saviez-vous ? Le VE est calculé à partir de plusieurs variables différentes d’un établissement à l’autre. Par conséquent, il est normal que plusieurs banquiers calculent des valeurs complètement différentes.
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L’ établissement d’une dette immobilière à revenu à long terme ne consiste pas seulement à obtenir la plus grande valeur économique Tout d’abord, votre choix doit être adapté à votre stratégie de portefeuille et aux conditions du marché dans lesquelles vous vous trouvez. Je vois ici que les investisseurs commettent de graves erreurs stratégiques : un manque de compréhension du concept de valeur économique. Donc, voici les plus communs mythes sur la valeur économique, dans mon expérience avec les investisseurs immobiliers.
Attention ! Cet article n’est pas facile pour un débutant. Pour éviter de vous briser le cerveau : buvez un café, prenez un dictionnaire à portée de main et gardez toute source de distraction loin.
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Plan de l'article
- Penser à tort qu’il n’y a qu’une seule définition de la valeur économique
- Supposons que le véhicule électrique soit basé sur une TGA du marché
- EV basé sur un coût CMPC moyen TGA
- Pensez que les véhicules électriques sont stables
- Base du VE sur le taux d’intérêt contractuel (taux d’intérêt payé)
- EV basé sur les revenus et les dépenses immobilières
- Pensez-vous que si les taux d’intérêt augmentent, EV et MV va tomber
Penser à tort qu’il n’y a qu’une seule définition de la valeur économique
Pour un côté financier, le caractère mathématique d’EV est relativement simple. Il s’agit d’une valeur actualisée (VP) d’une pension divisée par un ratio prêt/valeur (VPL) établi par le prêteur.
Définition La
valeur actualisée est la valeur immédiate d’un actif qui générera des flux financiers futurs. La valeur actuelle tient compte d’un taux d’actualisation basé sur le fait qu’aujourd’hui un dollar vaut plus d’un dollar sur dix ans.
Définition
Prêt-à-valeur est un terme financier utilisé par le prêteur pour exprimer le ratio d’un prêt à la valeur de l’actif acquis.
Dans cette formule, nous utilisons plusieurs variables : un taux d’actualisation (taux de qualification), une amortissement, une pension (PMT) calculée à partir du résultat net d’exploitation normalisé. Ces derniers sont divisés par un ratio de couverture de dette (DCD), également appelé coefficient de couverture de pièces (CCD).
Définition
Une pension est le paiement annuel par lequel l’emprunteur expulse sa dette, ses intérêts et son principal après quelques années.
En plus de ces variables, chaque prêteur fixe ses propres normes de crédit en fonction de sa perception du risque et de l’appétit sur le marché immobilier multi-logements de son portefeuille. En d’autres termes, votre capacité à choisir le financement entre différents prêteurs réside dans votre connaissance de la banque et des accords de financement associés à un prêt. Penser doit aller au-delà du taux d’intérêt et du niveau élevé de financement.
Définition
Le ratio de financement est égal à la partie du projet financée par le prêt accordé à l’emprunteur. Ainsi, le quota de financement est calculé sur la base du rapport « montant du prêt/montant total du projet ».
Le choix du financement des véhicules électriques n’est pas le seul objectif d’accroître le retour sur investissement. Par exemple, il ne serait pas justifié de financer une acquisition par l’assurance de la SCHL pour un immeuble d’habitation qui nécessite une optimisation des revenus de deux ans. Néanmoins, de nombreux acheteurs se tournent vers l’assurance de la SCHL parce qu’ils croient qu’il est toujours préférable d’investir moins dans le dépôt ou parce qu’un taux d’intérêt est nettement inférieur semble avantageux.
Malheureusement, dans un marché où les taux de compétences sont en hausse, cette décision entraîne souvent une perte de capacité de levier dans le refinancement d’actifs après optimisation des revenus. Il faut comprendre que la SCHL et les banques financent le plus petit montant entre le prix d’offre, la valeur marchande (VM) et la valeur économique.
D’ autre part, une dette plus importante (p. ex. 1,5 % de plus qu’un prêt assuré par la SCHL) avec un taux de récupération et de financement moins élevés aurait permis :
- refinancement multiple au cours de l’optimisation ;
- une plus grande souplesse du prêteur dans la reconnaissance de la nouvelle valeur après l’optimisation
- une meilleure gestion des risques en ce qui concerne le développement de la TGA sur notre marché.
Et cela ne compte pas le risque de perdre notre capitalisation en raison du financement de la prime d’assurance ou du changement de notre RCD. Pour en savoir plus sur le risque de perte en capital, lisez 5 façons de réduire le risque de levier lié à l’immobilier multi-résidentielle.
-
ScénarioSCMSMC Coûts du bloc de financement 1,1 million $ Valeur marchande 1,1
- million
- $ Valeur économique 900 000
- Taux d’intérêt 2,65 %
- Amortissement 30 ans
- (85 %) 765 000$
- Finances 200 $
$
Montant Emprunté
Financement des prêteurs X
- Coût du bloc 1,1 million $
Supposons que le véhicule électrique soit basé sur une TGA du marché
La TGA du marché est basée sur la valeur marchande (VM) et sa valeur est déterminée par un expert agréé. Cette hypothèse erronée est compréhensible, puisque historiquement la VM est le point de référence pour le financement. En fait, la TGA du marché est plus élevée que la valeur économique TGA, c’est-à-dire que les machines virtuelles sont inférieures à la VE.
Pourquoi cela change-t-il ? Simplement , la volatilité du marché boursier et l’incertitude économique ont incité les investisseurs à investir dans des produits financiers moins risqués. Cela a entraîné une pression à la hausse de la demande d’obligations hypothécaires, ce qui a entraîné une augmentation de la valeur et une diminution de leur rendement. Parallèlement, la Banque du Canada s’attendait à une croissance économique faible et à une baisse du taux directeur pour stimuler l’économie.
Étant donné que les obligations hypothécaires et la prime de risque d’inflation sont les principales composantes du coût des fonds des institutions financières, nous avons vu des baisses remarquables des taux d’intérêt. Cela affecte directement le facteur d’actualisation lors du calcul de la valeur actualisée d’une pension, ce qui entraîne un accroissement de l’effet de levier et de la demande pour les immeubles d’habitation, ce qui entraîne un changement de valeur. Cette inversion des machines virtuelles et des véhicules électriques se produit sur les marchés à très forte densité, créant ainsi une nouvelle référence pour le financement bancaire.
Oui, le marché a toujours eu tendance à être reconnu une valeur plus élevée que la banque. D’autre part, cette nouvelle réalité a conduit à des primes de marché remarquables ! Il est normalement possible de voir des transactions sur un marché comme Montréal avec des TGA du marché de 4,5 % contre 5,5% EV TGA.
Attention ! Cette réalité n’existe pas sur tous les marchés. Certains marchés plus petits sont encore financés par les machines virtuelles, avec des TGA plus élevés que les TGV.
EV basé sur un coût CMPC moyen TGA
Encore une fois, c’est une erreur compréhensible. Dans une évaluation immobilière, la « valeur économique » est considérée comme étant actualisée du coût moyen pondéré du capital (COE) requis pour le projet. Il faut comprendre que l’emploi du mot « économique » se réfère ici à des variables financières et que le VE, dont je vais parler dans cet article, est un EV bancaire.
En outre, l’utilisation de du taux d’actualisation utilisé dans cette technique pour calculer la valeur actualisée d’une pension à durée indéterminée, tandis que le VE de la banque est calculé sur une pension simple ou générale.
En bref, il y a deux choses différentes !
Pensez que les véhicules électriques sont stables
Contrairement à VM, qui repose principalement sur des transactions antérieures, le VE de la Banque prend en compte les conditions de financement quotidiennes.
Comme mentionné ci-dessus, plusieurs variables affectent Bank EV. À court terme, la principale variable qui peut influencer le VE est le taux de qualification (taux d’actualisation des pensions). L’ensemble de compétences tient compte de diverses primes de risque associées aux attentes économiques. Donc, il peut changer presque tous les jours !
Une surveillance attentive de votre portefeuille immobilier EV est essentielle pour une bonne gestion des risques. Toute décision financière relative aux revenus et dépenses d’un la construction de revenus doit être analysée par la EV !
Base du VE sur le taux d’intérêt contractuel (taux d’intérêt payé)
Il est important de toujours se rappeler qu’il s’agit d’un modèle de gestion des risques. En d’autres termes, l’institution financière conserve sa souplesse pour déterminer votre capacité de crédit et utilise un taux plus élevé que celui payé. Par exemple, si le taux d’intérêt de votre hypothèque est de 3%, alors le VE sera basé sur plus de 3% !
****-0Le saviez-vous ? Au cours d’un rendement personnel, la banque effectue un test de tension au taux le plus élevé entre le taux d’intérêt actuel de la Banque du Canada ou le taux d’intérêt payé, plus 2 %. Pour les transactions commerciales, il y a une corrélation entre la hausse des taux de la Banque du Canada, les obligations hypothécaires et les taux de compétence.
EV basé sur les revenus et les dépenses immobilières
Le résultat net d’exploitation standardisé est calculé à partir de est calculé par postes de dépenses normalisés. C’est-à-dire qu’au lieu d’utiliser les montants effectifs, ils utilisent des règles spécifiques pour normaliser les montants de ces postes de dépenses.
La normalisation sert de mesure d’analyse pour tous les prêteurs. Ainsi, chaque propriété à revenu est analysée selon les mêmes critères. Malheureusement, plusieurs orateurs ignorent la normalisation des postes de dépenses lors d’une analyse immobilière. Il existe des estimations des rendements et de la valeur qui sont incompatibles avec la réalité économique des banques.
****-0Le saviez-vous ? Les dépenses standard sont : conciergerie (125-300 USD/an/appartement, selon le nombre d’unités), entretien (500 USD/unité), gestion et administration (3 à 5 % des recettes brutes).
Pensez-vous que si les taux d’intérêt augmentent, EV et MV va tomber
VM reflète le comportement des acheteurs et des vendeurs sur un marché basé sur les transactions précédentes. Un changement des taux d’intérêt n’a pas d’incidence sur les montants des transactions antérieures. C’est absurde !
Si les taux d’intérêt augmentent à un VE bancaire, le VE baissera immédiatement lorsque votre taux d’actualisation augmentera. Dans ce cas, un déménagement dans EV n’aura pas d’impact direct sur le marché immobilier.
Après tout, EV n’est pas la seule variable dont vous devez tenir compte lorsque vous prenez des décisions d’investissement dans plusieurs immeubles résidentiels. Tout d’abord, vous achetez un produit financier qui offre un rendement proportionnel au risque que vous jugez acceptable selon votre profil d’investisseur. Comprenez que l’investissement immobilier est un jeu de dette !
Si vous voulez en savoir plus sur les valeurs économiques, je vous recommande de lire notre certificat en ingénierie financière.