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Comment construire une maison sur une parcelle de jardin

by Nawelle

Sans aucun doute, le plus grand nombre de parcelles individuelles, et par définition, celles qui présentent le plus d’intérêt pour les autoconstructeurs potentiels, sont taillées dans des propriétés existantes. Il s’agit des parcelles de jardin, créées en clôturant le terrain sur le côté ou en permettant une allée pour accéder à un terrain “libre” à l’arrière, ou peut-être à l’avant.

Beaucoup de futurs auto-constructeurs passent des mois, et parfois des années, à chercher une parcelle. Et pourtant, pour certains, une parcelle est déjà en leur possession sous la forme d’un jardin devenu trop grand pour leurs besoins. La construction d’une nouvelle maison dans le jardin est donc un excellent moyen d’obtenir un terrain. Mais il y a des considérations et des pièges potentiels qui doivent être pris en compte.

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Les avantages de construire dans votre jardin

Si les procédures et les précautions adéquates sont prises, il y a d’innombrables avantages à construire une nouvelle maison sur son propre terrain de jardin :

  • Vous avez généralement un endroit où vivre tout en construisant.
  • Ainsi, vous pouvez garder un œil sur le progrès et la sécurité.
  • Vous disposez peut-être d’un espace pour stocker en toute sécurité des matériaux de construction, ce qui vous permet de faire des achats en gros et de profiter des bonnes affaires avant la construction, au fur et à mesure qu’elles se présentent.
  • Vous pouvez vous assurer que la conception ne porte pas préjudice à votre maison existante et que la nouvelle maison est, de la même manière, protégée de tout effet négatif de l’ancienne maison.
  • Vous n’avez pas à payer pour le terrain et pouvez donc concentrer toutes vos ressources dans le nouveau logement.
  • Vous pouvez souvent utiliser les services existants, en particulier les raccordements aux égouts, ce qui vous évite de devoir ouvrir des routes pour vous raccorder aux services.
  • Vous conservez l’environnement et le quartier qui vous sont familiers.

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Qu’en est-il du permis de construire ?

Le dernier gouvernement travailliste a désigné les jardins comme des friches industrielles, avec une présomption en faveur du développement. On pensait que c’était une aubaine pour les autoconstructeurs, mais elle a été abandonnée parce que de nombreux jardins étaient aménagés en bâtiments à occupation multiple, changeant ainsi fondamentalement la nature de nombreux quartiers. Il est également tombé en contradiction avec une aspiration gouvernementale totalement distincte pour un développement à plus forte densité, ce qui signifie que de nombreux autoconstructeurs et promoteurs potentiels souhaitant construire une seule maison ont été, au contraire, obligés de construire plus d’un logement.

Les gouvernements ultérieurs ont supprimé le statut de friche industrielle des jardins, annonçant la fin de la “mainmise sur les jardins”. Mais rien n’a vraiment changé, si ce n’est qu’il est devenu nécessaire pour les demandeurs de démontrer l’opportunité et le caractère souhaitable du développement. Cela signifie souvent que les habitations individuelles seront plus favorisées lorsqu’il s’agira d’obtenir un permis de construire.

Les grands jardins, où il peut être démontré qu’un développement réfléchi peut avoir lieu sans nuire à la nature de la zone et à la scène de rue, sont encore acceptables dans de nombreuses situations et, une fois de plus, forment la majeure partie des parcelles individuelles.

Attention aux conventions

Il est important de se rappeler que si le permis de construire signifie que vous pouvez développer des terrains, il ne dit pas que vous le pouvez – s’il existe un obstacle juridique sous la forme d’une convention contre le développement ultérieur, il pourrait rendre le consentement inopérant. Les pactes ou charges (comme on les appelle en Écosse) se rattachent au titre de propriété d’une maison et d’un jardin ou d’un terrain ; les détails seront contenus dans les informations détenues par le cadastre ou les registres d’Écosse. Ils sont généralement mis en place par un propriétaire précédent et ils sont contraignants pour tout propriétaire et/ou tout futur propriétaire.

La convention qui est la plus susceptible d’alarmer un futur auto-constructeur est une convention générale restrictive interdisant toute forme d’aménagement du jardin ou excluant spécifiquement la construction d’une habitation. Si le pacte est “vivant” et que les bénéficiaires sont connus, cela peut vraiment poser problème.

La seule façon de l’éliminer serait soit d’accepter une forme de paiement, soit de s’adresser au Tribunal foncier au motif que l’objectif initial du pacte s’est estompé avec le temps. Une telle demande n’aurait toutefois qu’une faible chance de succès.

Une violation de la convention sans consentement peut très bien donner lieu à une injonction. Ainsi, si vous espérez construire un jardin avec une telle convention, un accord doit être conclu avec les bénéficiaires, ce qui implique généralement le paiement d’un tiers de la valeur ajoutée du terrain “inutile” du jardin à une parcelle aménageable. C’est ce que l’on appelle une clause dite “uplift“.

En revanche, si le pacte ne semble pas avoir de bénéficiaire identifiable, alors l’autoconstructeur est dans une bien meilleure position. La solution la plus simple n’est pas de chercher à faire supprimer la convention, mais de souscrire une police d’assurance à prime unique. Cela peut être organisé par l’intermédiaire d’un avocat et la prime sera établie en fonction de la probabilité qu’un bénéficiaire se présente.

Repérer le potentiel dans les foyers urbains

Cette maison individuelle à Sheffield (conçue par Halliday Clark Architects) a été construite sur une grande allée menant à une maison en terrasse existante, après que les propriétaires, Tom et Emily Hunt, aient repéré le potentiel d’un terrain.

a self build in the garden on a row of terraces

“La propriété en bout de terrasse que nous avons choisi d’acheter avait une grande allée d’un côté, qui avait autrefois contenu deux autres maisons en terrasse. Ceux-ci ont été condamnés et démolis dans les années 1970, mais nous espérions obtenir un permis de construire pour construire autre chose sur le terrain”, explique Tom. Le couple a continué à vivre sur la terrasse pendant la construction.

Problèmes d’accès potentiels

L’accès peut potentiellement être une autre question à prendre en considération. De nombreuses maisons partagent leurs lecteurs ou leur accès avec un ou plusieurs autres logements et les modalités de cet accès peuvent prendre de nombreuses formes. Si un accès privé est ou a été accordé à une parcelle de terrain particulière, l’ajout d’un logement supplémentaire ne sera généralement pas contraire à l’accord. Mais si l’accès est accordé sur la base de l’accès à un logement nommé ou numéroté ou s’il se réfère spécifiquement à un logement “unique”, alors cet accès, et tous ses droits, ne peuvent pas être automatiquement transférés à un logement ultérieur. Une fois encore, il faudra peut-être conclure un accord et payer une “rançon”.

Les mêmes critères pourraient s’appliquer aux services qui se déroulent sous ou sur des terrains appartenant à d’autres personnes ou sous un disque privé partagé. L’utilisation d’un terrain ou d’un accès sans consentement peut très bien donner lieu à une injonction. D’autre part, une injonction est une procédure coûteuse et de nombreux bénéficiaires lésés n’iront pas aussi loin. Si vous profitez de cette situation, sachez que si jamais vous souhaitez vendre le nouveau logement, vous pourriez alors rencontrer des problèmes.

Un nouveau logement aura-t-il un impact sur la valeur de l’existant ?

Dans la plupart des cas, le découpage d’une parcelle dans un jardin plus grand que la moyenne n’aura que peu ou pas d’effet négatif sur la valeur originale de la maison existante. Tant que le logement d’origine conserve une taille de parcelle globale d’au moins trois fois l’empreinte du bâtiment, il est peu probable qu’une diminution de la valeur se produise.

De plus, toute réduction de la valeur de la maison sera généralement largement compensée par l’augmentation de la valeur du terrain qui en résulte.

Une nouvelle maison de retraite

Pete et Lot Clark ont acheté leur maison victorienne de cinq lits dans un village du Derbyshire il y a environ 35 ans, en vue de la réduire à une nouvelle maison lorsque leurs enfants grandiraient. Leur jardin existant de deux acres leur a permis de construire une nouvelle maison économe en énergie qui leur permettra de réduire leurs frais de fonctionnement pendant leur retraite.

a contemporary self-build built on a sloping garden plot

Les règles fiscales expliquées

Si vous obtenez un permis de construire pour construire une nouvelle maison dans le jardin de votre maison existante, votre résidence privée principale (RPP), et que vous décidez ensuite de ne pas construire mais plutôt de vendre la parcelle, alors, tant que la parcelle ne dépasse pas 0,6 hectare (environ 1,25 acres) de superficie, les gains de toute vente sont exonérés de l’impôt sur les gains en capital (CGT). Si vous construisez la nouvelle maison et y emménagez, la vente de l’ancienne maison est également exempte de la CGT. Une fois que vous avez emménagé dans votre nouveau logement, il devient votre PPR et est également exempté de la CGT lors de toute vente ultérieure.

Si le terrain “jardin” sur lequel vous construisez la nouvelle maison est séparé de votre PPR, par exemple un paddock ou un lotissement de l’autre côté du village, alors une fois la nouvelle maison terminée, la vente de votre ancien PPR sera exonérée d’impôt et le nouveau logement deviendra votre PPR à partir de la date à laquelle vous y emménagerez.

Toutefois, une responsabilité de la CGT aura eu lieu sur le nouveau logement, calculée sur la base de son élévation de valeur en termes de planification et de développement du terrain pendant la période de votre propriété jusqu’à la date de votre occupation. Cette responsabilité n’intervient que lorsque le gain est réalisé lors d’une vente future et restera donc latente jusqu’à ce que cette situation se produise ou à moins qu’elle ne se produise.

Les personnes suivantes seront assujetties à l’impôt sur les plus-values ou à l’impôt sur le revenu :

Si vous construisez le nouveau bien immobilier et le louez ensuite, la CGT sera payable lors de toute vente ultérieure. En outre, la première livraison étant une location, vous ne pourrez pas récupérer la TVA payée pendant la construction du logement.

Cependant, si vous prenez l’habitude de construire encore et encore sur un jardin ou tout autre terrain, en écumant un peu pour vivre, avec peu ou pas d’autre forme de revenu démontrable, vous attirerez alors l’attention des autorités fiscales et ce ne sera pas la CGT dont vous serez redevable, mais l’impôt sur le revenu.

Si vous construisez la nouvelle maison dans le jardin et que vous la vendez sans jamais y habiter, vous serez également considéré comme un commerçant et l’impôt sur le revenu sera dû sur les “bénéfices du promoteur” que vous aurez réalisés, ainsi que sur le gain causé par l’augmentation de la valeur du terrain lors de l’obtention du permis de construire.

Financement de la construction

Dans un monde idéal, nous aurions tous remboursé nos hypothèques existantes et disposerions d’une épargne suffisante pour financer l’entité d’une auto-construction. Il existe cependant plusieurs options différentes lorsque ce n’est pas le cas.

Vous pourrez peut-être réunir des fonds sur la maison existante afin de financer la construction, en remboursant le tout lorsque l’ancienne maison sera vendue, par exemple. Par ailleurs, l’augmentation de la valeur du terrain peut vous permettre d’obtenir un financement suffisant pour construire la nouvelle maison et/ou rembourser l’hypothèque existante sur l’ancienne maison.

Lorsqu’il s’agit d’un prêt hypothécaire à la construction, le fait de posséder le terrain est un avantage certain, car un prêt hypothécaire accéléré (tel que celui proposé par BuildStore) vous donnera normalement un pourcentage de la valeur du terrain, plus un pourcentage des coûts de construction en paiements échelonnés. Comme vous possédez déjà le terrain, votre première tranche d’argent pour le terrain vous permettra généralement de couvrir une grande partie des coûts de construction.

Toutefois, si vous avez une hypothèque très importante sur le logement existant et que vos revenus ne vous permettent pas d’obtenir un prêt supplémentaire, vous pourriez être obligé de vendre l’ancien logement avant de commencer à travailler. Mais le moment de cette vente sera entre vos mains, ce qui vous permettra de réduire au minimum l’écart entre les maisons.

Quoi qu’il en soit, il est essentiel de s’adresser à un fournisseur de prêts hypothécaires qui comprend le marché de l’auto-construction, plutôt qu’à un prêteur ordinaire.

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